Domek holenderski vs kawalerka – co bardziej się opłaca w 2025?

przez
Poniżej pełna kalkulacja bez lukru – domek holenderski vs tradycyjna kawalerka w mieście.
Ceny kawalerek w dużych miastach właśnie przekroczyły 13 000 zł/m², a w Warszawie za 30 m² zapłacisz już 390 000 – 450 000 zł. Tymczasem nowy domek holenderski 35 m² kosztuje 90 000 – 120 000 zł, a używany – już 30 000 – 50 000 zł. Różnica wydaje się kolosalna, ale sprawdźmy wszystkie pozycje: zakup, działkę, formalności, utrzymanie i perspektywę 10 lat.

1. Cena samego lokalu – różnica 3-9 razy

Table

Copy
Kawalerka 30 m² Domek holenderski 35 m²
Rynek pierwotny 390 000 – 450 000 zł 90 000 – 120 000 zł (nowy)
Rynek wtórny 350 000 – 420 000 zł 30 000 – 50 000 zł (używany)
Wniosek: nawet biorąc nowy domek płacisz 3-4 razy mniej; przy używanym 9-10 razy mniej.

2. Działka – czy to drogi dodatek?

  • Kawalerka – 0 zł, bo nie potrzebujesz działki.
  • Domek holenderski – działka rekreacyjna 300 m² pod miastem: 20 000 – 60 000 zł.
    Nie musisz kupować gruntów budowlanych – wystarczy ROD lub działka rolna z prawem zgłoszenia.
Razem z działką domek wciąż kosztuje 50 000 – 180 000 zł, czyli 2-6 razy mniej niż kawalerka.

3. Koszty formalne – 0 vs. kilkanaście tysięcy

Table

Copy
Kawalerka Domek holenderski
PCC + notariusz + prowizja 10 000 – 25 000 zł 0 – 500 zł (umowa kupna-sprzedaży)
Pozwolenie / zgłoszenie wymagane przy kredycie tylko zgłoszenie postawienia domku – 0 zł

4. Miesięczny portfel – kredyt, czynsz, media

Table

Copy
Pozycja Kawalerka 30 m² Domek holenderski 35 m²
Rata kredytu (20 lat, 10 % wkładu) 2 100 – 2 400 zł 400 – 600 zł*
Czynsz administracyjny 450 – 700 zł 0 zł
Media + opłaty 350 – 500 zł 250 – 400 zł
Podatek od nieruchomości 250 – 400 zł 20 – 50 zł
RAZEM 2 950 – 3 900 zł/mc 670 – 1 050 zł/mc
*kredyt krótszy (5-7 lat), bo niższa kwota
Oszczędność miesięczna: 2 000 – 2 800 zł, czyli 24 000 – 33 000 zł rocznie.

5. Remonty i modernizacje

  • Kawalerka: remont generalny (łazienka, kuchnia, podłogi) co 10-15 lat → 30 000 – 50 000 zł.
  • Domek holenderski: nowy jest gotowy „pod klucz”; odświeżenie używanego → 5 000 – 10 000 zł.

6. Perspektywa 10 lat – pełna kalkulacja

Table

Copy
Koszt łączny Kawalerka Domek holenderski
Zakup + formalności 380 000 – 475 000 zł 50 000 – 180 000 zł
Utrrzymanie 10 lat 350 000 – 470 000 zł 80 000 – 125 000 zł
Remonty 10 lat 30 000 – 50 000 zł 5 000 – 15 000 zł
RAZEM 760 000 – 995 000 zł 135 000 – 320 000 zł
Różnica na Twoją korzyść — 440 000 – 860 000 zł

7. Komfort życia – czy domek daje mniej?

Table

Copy
Kawalerka Domek holenderski
Przestrzeń 30 m², często brak balkonu 35 m² + taras + ogródek 300 m²
Hałas sąsiedzi za ścianą cisza, ptaki, las
Parking dodatkowo płatny zawsze obok domku
Lokalizacja centrum 15-30 min do centrum
Mobilność 0 % – sprzedajesz lub wynajmujesz 100 % – przewieziesz w 1 dzień

8. Kiedy lepsza będzie jednak kawalerka?

  • Pracujesz w centrum i nie chcesz dojeżdżać – 30 min autobusu może być wkurzające.
  • Liczysz na wzrost wartości – mieszkania w dużych miastach historycznie drożeją.
  • Potrzebujesz kredytu hipotecznego na 30 lat – bank nie finansuje domku holenderskiego.

Podsumowanie – krótko i na temat

Table

Copy
Pytanie Odpowiedź
Co jest tańsze przy zakupie? Domek holenderski 3-9 razy
Co kosztuje mniej w utrzymaniu? Domek holenderski 3-4 razy
Co daje większą swobodę? Domek holenderski – własny ogród, mobilność
Co lepsze na inwestycję kapitału? Kawalerka – jeśli cenisz wzrost wartości
Jeśli zależy Ci na minimalnym zadłużeniu, własnym kawałku zieleni i elastyczności, domek holenderski z działką jest realną alternatywą za ułamek ceny kawalerki. Jeśli musisz mieszkać w centrum i traktujesz mieszkanie jak lokatę kapitału, wciąż wygrywa kawalerka.
W 2025 roku oszczędność 440 000 – 860 000 zł w dekadzie robi wrażenie – zwłaszcza gdy patrzysz na wysokość raty kredytu.
Zapraszamy wiec po domek holenderski bo to zdecydowanie lepsza opcja.